Au Bénin, il est possible de devenir propriétaire d'un bien immobilier par voie successorale, par donation, par échange et par testament. Alternativement, l'acquisition peut également se faire par achat. Cependant, pour arriver à cette fin en toute quiétude, il faut obligatoirement suivre une procédure de base bien définie. Qu’en est-il de ce processus d’acquisition de bien ? Sachez que ce dernier varie selon le milieu rural (I) ou urbain (II) du bien immobilier.  

1. La procédure pour acquérir un bien immobilier situé en milieu rural

Les terres rurales constituent l’ensemble des terres occupées par les activités agricoles, pastorales, sylvicoles, piscicoles et autres. Elles sont situées en dehors des zones urbaines, éloignées des secteurs en cours d'urbanisation ou des zones destinées à une urbanisation ultérieure. 

Pour acquérir un bien immobilier dans une telle zone, il faut prendre le temps de suivre toutes les étapes nécessaires. L’article 17 du code foncier et domanial stipule que : « Toute vente d’un fonds de terre ou d’un immeuble doit être précédé de la confirmation de droits fonciers détenus sur ledit immeuble. » 

Avant toute transaction immobilière, il est essentiel de vérifier que la partie prétendument vendeuse est effectivement le propriétaire du bien. Cette démarche préliminaire garantit une transaction immobilière sûre et conforme aux exigences légales. Pour cela, il faut obligatoirement se rapprocher du voisinage, des autorités locales, communales et de l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF). 

Ce rapprochement est une enquête qui permettra de savoir si l’immeuble est sécurisé. Cela sert également à connaître les titres de présomption de propriété dont dispose le vendeur. Ensuite, avant d’acquérir un immeuble en milieu rural, il faut préalablement faire l’avis de préemption, vérifier si le propriétaire a préempté l’immeuble. (Voir Décret N°2015-009 du 29 janvier 2015)

L’avis de préemption ou déclaration d’intention de vendre est le fait pour un prétendu vendeur de soumettre à l’Etat à travers l’ANDF, son intention de vente. Ceci constitue une démarche obligatoire que doit faire un acquéreur pour éviter d’entrer en possession d’un bien immobilier qui pourrait intéresser l’Etat. Cette démarche est primordiale, il faut donc vérifier si votre vendeur l’a déjà faite avant de vous lancer dans la procédure d’acquisition d’un bien immobilier.

« L’Agence Nationale du Domaine et du Foncier exerce un droit de préemption sur toutes les transactions opérées sur les terres rurales. Toute vente effectuée sur une terre rurale qui n’aurait obtenu le visa de l’agence ou l’avis de préemption est nulle et de nul effet. » (Article 362 du Code Foncier et Domanial du Bénin)

On retient donc que tout propriétaire, avant de vendre un bien immobilier en milieu rural, doit mettre l’Etat au courant de son intention de vente. Il doit informer l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier de la superficie et du prix de vente du bien. Si après 15 jours l’Agence ne répond pas, cela veut dire qu’elle renonce à l’exercice du droit de préemption. (Voir article 10 du Décret N°2015-009 du 29 janvier 2015). Il revient donc à tout acquéreur de vérifier si son vendeur a pu faire cette démarche. En dehors de ça, il faut également vérifier s’il n’y a pas de projet existant dans la zone du bien immobilier à acquérir. Cette vérification se fait au niveau des mairies ou de l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier.

Aussi, avant d’acquérir un bien immobilier en milieu rural, il faut être certain que le vendeur dispose d’un titre de présomption de propriété. Au sens du code foncier et domanial béninois, les documents de présomption de propriété en milieu rural sont : l’attestation de détention coutumière, le certificat administratif, la décision de justice définitive et le certificat foncier rural.

Tout présumé propriétaire d’un bien immobilier en milieu rural doit obligatoirement disposer d’un titre de présomption de propriété. Souvent en milieu rural, ce sont des propriétaires terriens qui vendent et ils acquièrent généralement leurs biens par voie successorale.

Ainsi, ils ne peuvent donc pas avoir une convention de vente mais ils doivent avoir une attestation de détention coutumière ou une décision de justice définitive. La décision de justice passée en force de chose jugée a la même force probante que le titre foncier. Si le vendeur avait acquis le bien immobilier par voie d’achat, il doit obligatoirement avoir une convention affirmée ou non.

Mais malheureusement depuis l’avènement des nouvelles réformes, un titre de présomption de propriété n’est plus suffisant pour vendre. Il faut donc obligatoirement avoir un titre foncier pour pouvoir vendre ou à défaut, un certificat d’appartenance.

Il revient donc à tout acquéreur d’un bien immobilier de vérifier si son vendeur dispose d’un titre foncier ou à défaut d’un certificat d’appartenance. Le certificat d’appartenance est un titre provisoire qui permet à un propriétaire de vendre un bien immobilier. Il dispose d’une validité d’un (01) an.

En tant qu’acquéreur, avant d’acquérir un bien, vous devez vous assurer que le propriétaire est à jour au niveau du fisc. Même si vous ne demandez pas le quitus fiscal, vous devez demander la preuve des paiements réguliers des impôts. Votre propriétaire est responsable du paiement des impôts du bien en question jusqu’au jour de son acquisition.

A partir du jour de l’acquisition vous devenez responsable du paiement. Il faut donc s’assurer que le propriétaire est à jour dans ce sens. Si vous ne prenez pas le temps de faire cette vérification, vous serez tenus responsable des dettes après l’acquisition.

Après ces différentes étapes, après que vous soyez rassurés sur ces différentes étapes, vous pouvez vous engager à acquérir le bien immobilier en toute quiétude. Pour cette étape, vous devez vous rendre à présent chez un notaire pour le morcellement du titre foncier.

S’il s’agit d’un grand domaine et que vous avez juste acheté une portion, la formalité chez le notaire sera le morcellement. Dans le cas de l’acquisition de l’entièreté d’un domaine, il s’agira de la formalité de mutation du titre foncier. C’est seulement un notaire qui est habilité à fractionner les titres fonciers.

Il faut noter que tout ceci concerne juste les domaines de moins de deux (02) hectares en milieu rural. Lorsque le domaine en milieu rural est d’une superficie de deux (02) à vingt (20) hectares, vous devez présenter au conseil communal un projet de développement.

Le projet de développement doit être un projet de mise en valeur à des fins : agricoles ; halieutiques ; pastorales ; forestières ; sociales ; industrielles ; artisanales et autres. 

L’acquisition d’une terre rurale dont la superficie est comprise entre deux (02) et vingt (20) hectares est conditionnée par l’approbation préalable du Conseil Communal ou municipal.

Au-delà de vingt (20) et jusqu’à cent (100) hectares, le projet est approuvé par l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier.

Pour une superficie supérieure à cent (100) et inférieur ou égale à cinq cent (500) hectares, la demande d’acquisition de terre n’est recevable que lorsque :

• Le projet est approuvé par le conseil communal ou municipal ;

• Le projet a reçu l’avis favorable de l’Agence nationale du domaine et du foncier ;

• Le projet a reçu l’approbation du ministre en charge du foncier.

Au-delà de 500 hectares, le projet de mise en valeur est approuvé par décret pris en conseil des ministres. (Voir article 361 du Code Foncier et Domanial béninois.)

Il importe de préciser que les domaines en baffons ne sont pas autorisés à être vendus, ces domaines appartiennent à l’Etat. Aussi, les domaines qui se situent au bord de l’eau sont vendus à condition qu’ils soient éloignés de l’eau à hauteur de 25 mètres minimum. Au cas où vous voudriez acquérir un bien au bord de l’eau (le lac, les marigots), il faudra veiller à cela pour éviter des retombés. 

NB : LES ÉTRANGERS OU NON NATIONAUX NE SONT PAS AUTORISÉS À ACQUÉRIR DES BIENS IMMOBILIERS EN MILIEU RURAL.

2. La procédure pour acquérir un bien immobilier situé en milieu urbain

Les terres urbaines sont celles situées dans les zones urbaines, les zones à urbaniser ou les zones d’urbanisation future. Ces terres sont affectées ou destinées principalement à l’habitation, au commerce, à l’industrie et d’une manière générale aux activités liées à la vie urbaine. Elles sont régies par les textes spécifiques sur le foncier urbain.

Il faut noter que le processus en milieu urbain est pratiquement le même qu’en milieu rural sauf quelques exceptions près dont nous allons discuter ici. Le milieu urbain est un milieu déjà recasé à la différence du milieu rural. Ici, le vendeur dispose forcément d’une convention de vente ou une décision de justice passée en force de chose jugée.

Pour acquérir un bien dans un tel milieu, il faut nécessairement aller faire un compulsoire dans les registres de la Mairie ou de l’ANDF. Par le compulsoire, on vérifie si l’immeuble est bien au nom du présumé propriétaire. Pour le faire, vous aurez besoin des références de l’immeuble comme le lot, le numéro d’état des lieux et la situation géographique de l’immeuble. Il est donc important de vérifier cela avant toute procédure de fond. Cela vous permettra de connaître le véritable propriétaire de l’immeuble. 

Dans ce cas, il vous reviendra de faire une double mutation pour qu’après l’acquisition, l’immeuble soit en votre nom. En milieu urbain, les documents de présomption de propriété sont la convention de vente affirmée ou non, l’attestation de recasement, le levé topographique ; l’avis d’imposition des trois dernières années, le certificat d’inscription, l’état des lieux et le permis d’habitation.

Avant d’acquérir un bien immobilier en milieu urbain, il faut s’assurer que votre vendeur dispose d’un titre foncier ou d’un certificat d’appartenance. Il faut également prendre le temps de voir le quitus fiscal de votre vendeur. En milieu urbain, l’impôt est plus élevé qu’en milieu rural, vous pouvez vous retrouver avec une grosse dette fiscale si vous ne vérifiez pas cela avant l’acquisition. Il est nécessaire de faire les transactions immobilières via un Notaire. Surtout pour un immeuble situé en milieu urbain. En milieu urbain, contrairement au milieu rural, il n’y a pas de vérification d’avis de préemption.

NB : EN MILIEU URBAIN, LES ÉTRANGERS PEUVENT ACQUÉRIR UN IMMEUBLE SOUS RÉSERVE D’ACCORDS DE RÉCIPROCITÉ OU DE TRAITÉS.

En conclusion, il faut retenir que toute acquisition d’un bien immobilier en République du Bénin est précédée d’une vérification approfondie du droit de propriété détenu sur l’immeuble, de la sécurisation du bien, des titres de présomption dont dispose le propriétaire, de la régularité du quitus fiscal, du titre foncier ou du certificat d’appartenance et de l’avis de préemption dans certains cas.

Rédigé par Mr Hilaire AGBOHOUNGBO

Juriste de Droit Privé