Connaître ses droits et devoirs est un préalable auquel doit se plier tout locataire avant de procéder à la location d’un bien immobilier.

Un locataire dans un quelconque bail, la loi lui accorde une certaine liberté (vos droits) mais dans le même temps, elle lui impose des obligations (vos devoirs) qu’il est appelé à honorer.

Quels sont alors ces droits et devoirs dont dispose un locataire dans un bail à usage d’habitation et dans un bail à usage professionnel ?

1. Les droits et devoirs d’un locataire dans un bail à usage d’habitation

   1. Les droits d’un locataire dans un bail à usage d’habitation

      1. À l’instar de la loi n°2022-30 du 20 décembre 2022 fixant le régime juridique du bail à usage d’habitation en République du Bénin, qui abroge la loi n°2018-12 du 02 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d’habitation en République du Bénin, les droits du locataire sont :

      2. Le droit de profiter du logement en toute quiétude : le locataire ne doit pas être dérangé, le propriétaire ne pourra rentrer dans les locaux loués sans l’autorisation du locataire ; 

      3. Le droit d’aménager son logement à sa convenance : le locataire possède le droit d’aménager le logement selon ses envies sans que le propriétaire n'ait aucun moyen de s’y opposer. Cependant, ce droit n’est pas valable s’il s’agit d’une transformation des locaux, dans ce dernier cas, il faudra l’autorisation du propriétaire ;

      4. Le droit d’avoir un local normal : le propriétaire doit délivrer les locaux en bon état d’habitabilité, le locataire a, à cet effet, le droit de visiter les locaux avant de signer le contrat et d’intégrer ; 

      5. Le droit d’avoir une quittance des loyers payés : le locataire est en droit d’exiger une quittance ou un reçu après chaque paiement du loyer chez son propriétaire ;

      6. Le droit d’exiger au propriétaire les grosses réparations : le locataire a le droit d’amener son propriétaire à faire des grosses réparations dans les locaux loués ;

      7. Le droit de faire recours à la justice : le locataire peut recourir à la justice lorsque le propriétaire manque à ses obligations qui lui incombent, notamment seules des grosses réparations ;

      8. Le droit de participer à la fixation de la durée du bail : le propriétaire ne peut fixer seul la durée du bail, elle est fixée par les parties ;

   Il faut noter que les droits du locataire sont d’une certaine manière les devoirs du propriétaire.

   Aussi bien qu’il dispose des droits que le propriétaire se doit de respecter, des devoirs incombent également au locataire qu’il se doit de respecter également.

   Quels sont donc ces devoirs du locataire dans un bail à usage d’habitation ?

2. Les devoirs d’un locataire dans un bail à usage d’habitation

   Au vu de la loi, il existe des devoirs qui incombent au locataire dans un bail à usage d’habitation. Ils sont :

   1. Le premier devoir du locataire est le paiement du loyer et des charges : le locataire a l’obligation de payer régulièrement les loyers et de s’acquitter de ses charges. Au rang des charges, nous avons : la facture d’eau, l’électricité et autres selon le contrat de bail ;

   2. Le locataire a le devoir d’utiliser les locaux selon les termes du contrat : le locataire doit s’assurer d’utiliser les locaux selon le contrat, il s’agit d’un usage d’habitation donc les locaux ne doivent pas être utilisés à des fins commerciales ou mixtes ;

   3. Le locataire a le devoir de ne pas troubler la jouissance paisible de ses voisins : le locataire doit veiller à ce que des bruits de musique ou autres venant de lui ne mettent pas à mal ses voisins ;

   4. Le locataire a le devoir d’exploiter les locaux en bon père de famille : le locataire doit garantir un entretien quotidien des locaux, ce qui inclut les travaux d’entretien et de petites réparations ;

   5. Le locataire a par ailleurs le devoir de réparer les éventuelles dégradations : la réparation des dégradations sera à la charge du locataire sauf dans certaines conditions particulières.

   Le second volet de notre article portera sur les droits et devoirs d’un locataire dans un bail à usage professionnel.

   Qu’en est-il donc des droits et devoirs d’un locataire dans un tel bail ?

3. Les droits et devoirs d’un locataire dans un bail à usage professionnel 

   1. Les droits d’un locataire dans un bail à usage professionnel

      Selon l’Acte Uniforme OHADA portant sur le Droit Commercial Général, le locataire dans un bail à usage professionnel dispose de certains droits qui sont :

      1. Le droit d’avoir un local décent : le propriétaire doit délivrer les locaux en bon état, le locataire a, à cet effet, le droit de visiter les locaux avant de signer le contrat et d’intégrer ; 

      2. Le droit de jouir du logement en toute quiétude : le locataire ne doit pas être dérangé, ni par le propriétaire lui-même, ni par ses ayants droits ou préposés. Le propriétaire ne pourra rentrer dans les locaux loués sans l’autorisation du locataire ; 

      3. Le droit d’avoir une quittance des loyers payés : le locataire est en droit d’exiger une quittance ou un reçu après chaque paiement du loyer chez son propriétaire ;

      4. Le droit d’exiger au propriétaire les grosses réparations : le locataire a le droit d’amener son propriétaire à faire des grosses réparations dans les locaux loués ;

      5. Le droit de faire recours à la justice : le locataire peut recourir à la justice lorsque le propriétaire manque à ses obligations qui lui incombent, notamment seules des grosses réparations ;

      6. Le droit de participer à la fixation de la durée du bail : le propriétaire ne peut fixer seul la durée du bail, elle est fixée par les parties ;

      7. Le droit de compléter ou changer l’activité prévue au contrat : le locataire peut changer d’activité ou compléter d’activité par rapport à ce qui est prévu au contrat, mais avec l’accord préalable du bailleur.

      Bien que la loi ait accordé tant de liberté au locataire, elle lui impose également des obligations qui constituent ses devoirs en tant que locataire.

   2. Les devoirs d’un locataire dans un bail à usage professionnel

      Les devoirs qui incombent au locataire dans un bail à usage professionnel sont :

      1. Le premier devoir du locataire est le paiement du loyer et des charges : le locataire a l’obligation de payer régulièrement les loyers et de s’acquitter de ses charges ;

      2. Le locataire a le devoir d’exploiter les locaux en bon père de famille et conformément à la destination prévue au bail : le locataire doit garantir un entretien quotidien des locaux, ce qui inclut les travaux d’entretien et de petites réparations et y exercer les activités prévues au contrat de bail ;

      3. Le locataire a le devoir de réparer les éventuelles dégradations : la réparation des dégradations sera à la charge du locataire sauf dans certaines conditions particulières.

      4. Le locataire a le devoir de prendre l’accord du bailleur avant tout changement : le locataire avant d’adjoindre une nouvelle activité ou avant de changer d’activité autres que ce qui a été prévue au contrat, doit prendre l’accord du bailleur.

Nous rappelons que les deux baux semblent juste aller dans le même sens, mais ils n’empruntent pas le même régime juridique.

Rédigé par Mr Hilaire AGBOHOUNGBO

Juriste de Droit Privé