En droit, la propriété se définit comme le droit d’user, de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements. En effet, pour le législateur foncier béninois, la propriété peut s’acquérir par prescription extinctive. Évidemment, la prescription extinctive était le mode d’acquisition le plus courant au Bénin. En tout état de cause, toutes les terres au Bénin ont été une fois acquises par la prescription extinctive, car autrefois, la terre ne se vendait pas, mais elle appartenait aux premiers occupants et exploitants selon le droit coutumier de Dahomey, actuel République du Bénin. Par ailleurs, la poussée démographique et la civilisation ont motivé une structuration donnant lieu à une nouvelle législation plus avancée dans le domaine du foncier. C’est ainsi que le législateur, en prévoyant le mode d’acquisition de terre par prescription, a tout de même énoncé de façon claire et nette les conditions à réunir pour que l’évocation de la prescription extinctive soit valable. Par ailleurs, il est à noter que jusqu’à ce jour, la plupart des contentieux fonciers portent sur la demande en confirmation de droit de propriété au nom de la prescription extinctive. Dans cet article, nous parlerons de l’accès à la propriété par prescription extinctive en mettant à l’évidence les conditions indispensables pour sa validité après l’avoir définie.

I – QU'EST-CE QUE LA PRESCRIPTION EXTINCTIVE ?

L’article 30 du code foncier et domanial dispose : « Au sens du présent code, la prescription extinctive consiste à éteindre par une possession paisible, notoire, non interrompue et sans équivoque de dix (10) ans un droit présomptif de propriété préexistant ».

Ainsi, par la prescription extinctive, une personne peut devenir propriétaire d’un immeuble, non pas parce qu’il l’a acheté ou hérité ou même pas parce qu’une autre personne le lui ait donné, mais simplement parce qu’elle l’a possédé de façon paisible, notoire, non interrompue et sans équivoque pendant plus de dix (10) ans ».

À cet effet, il n’est pas rare d’entendre qu’il est risqué de louer un immeuble à une personne pour qu’il en jouisse durant plus de dix (10) ans sous prétexte de protéger le droit présomptif de propriété contre la prescription extinctive. Pire, il y a souvent au Bénin, les genres de contentieux fonciers dans lesquels des personnes réclament la confirmation de droits fonciers sur des fonds de terres par la prescription extinctive parce qu’elles les auraient exploités pendant plus de dix (10) ans. Mais en réalité, le terme « possession » utilisé par le législateur n’implique pas une simple occupation ou exploitation d’un fonds de terre. C’est bien au-delà de la réalisation des actes matériels sur un immeuble, car il faut d’abord la préexistence d’un droit présomptif sur l’immeuble qui peut se justifier par une jouissance publique, paisible, continue et sans équivoque et non par de documents falsifiés.

En tout état de cause, la loi a défini clairement les conditions dans lesquelles la prescription extinctive peut courir et celles dans lesquelles elle ne peut pas courir.

II – LA VALIDITÉ DE LA PRESCRIPTION EXTINCTIVE

1-    Les conditions de validité de la prescription :

La prescription est valable sur un immeuble lorsque toutes les trois (03) conditions suivantes sont réunies :

-        La préexistence d’un droit présomptif de propriété sur l’immeuble :

Pour que la prescription soit valable, il faut que celui qui la fait courir ait disposé d’un droit présomptif de propriété sur l’immeuble sujet de la prescription. La preuve du droit présomptif de propriété ici n’est pas forcément un document, mais plutôt le corpus, c’est-à-dire l’élément matériel de la possession. La réalisation de puits sur une parcelle par exemple. 

-        La possession publique, paisible, continue et sans équivoque de l’immeuble :

Tandis que le corpus implique la réalisation d’actes matériels sur l’immeuble (ceux qu’accomplirait le titulaire du droit de propriété), l’animus en tant que l’élément psychologique implique l’intention de se comporter comme le titulaire de l’immeuble. Ainsi, pour que la prescription soit valable, la possession doit être :

o   Publique (cela implique que les actes matériels ne sont pas faits en cachette et que le public aux alentours considère celui qui exerce la prescription comme étant le titulaire de l’immeuble) ;

o   Paisible (cela implique que celui qui exerce la prescription n’a fait aucune violence, menace ou intimidation sur une personne ou un groupe de personne pour contrecarrer l’empêchement de sa jouissance illégale ou une réclamation à l’encontre de la prescription) ;

o   Continue (cela implique que la possession n’a pas été interrompue par une action ou réclamation durant la période de prescription)

o   Sans équivoque (c’est-à-dire que celui qui évoque la prescription ne l’a pas fait pour nuire à qui que ce soit et que ses actes ne sont empreints d’aucune incertitude, l’occupation de l’immeuble est donc régulière) ;

-        La possession continue de l’immeuble sur dix (10) ans au moins :

En droit, lorsque l’élément matériel et l’élément psychologique sont réunis sur une chose, on parle de corpus et de l’animus domini. Ainsi, dans la législation foncière béninoise, lorsqu’une personne possède un bien immeuble comme étant le présumé propriétaire, de façon publique, paisible, continue et sans équivoque pendant dix (10) ans, il devient le propriétaire de ce bien à moins qu’il y renonce. La prescription est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli. Le délai se compte de quantième par quantième. Cependant, il faut noter que la demande en justice ou toute autre contestation portée devant une autorité ou juridiction, même incompétente, interrompt le délai de prescription.

2-    Les cas où la prescription ne peut être valable :

-        La prescription ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, d’une convention ou d’un cas de force majeure ;

-        L’occupation d’un immeuble soutenue par des actes de violence ne peut fonder la prescription ;

-        L’exploitation ou l’occupation par suite d’autorisation ou de simple tolérance ne peuvent non plus fonder la prescription ;

-        Ceux qui possèdent pour autrui ne peuvent prescrire ;

-        En tout état de cause, le fermier, le gardien, le garagiste, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier, et tous autres exploitants ou occupants qui détiennent précairement la chose du propriétaire, ne peuvent la prescrire ;

-        Les ascendants, les descendants et les collatéraux des exploitants ou des occupants à titre précaire ne peuvent pas non plus prescrire ;

-         Entre époux, la prescription ne court pas ;

-        La prescription ne s’applique pas aux immeubles munis de titre foncier ou de certificat de propriété foncière ;

-        Elle ne s’applique pas aux immeubles irrégulièrement occupés ;

-        La prescription ne s’applique pas aux domaines publics ou privés de l’État et des collectivités territoriales.

Somme toute, le moyen tiré de la prescription est d’ordre public. Il peut être invoqué en tout état de cause et même d’office par le juge. Lorsque la prescription est acquise, l’action en revendication du présumé propriétaire préexistant est irrecevable. Ainsi, l’occupant dont le droit a été conforté par une décision d’irrecevabilité devenue définitive par suite d’une action initiée contre lui peut solliciter la confirmation de ses droits fonciers sur l’immeuble concerné.

Rédigé par Mr Emmanuel TOKOU,

Juriste & Consultant en Droit de propriété.