L'impôt est une somme d'argent imposée de manière obligatoire aux personnes assujetties. Cette imposition est déterminée en fonction de leur capacité financière par l'État, les collectivités territoriales et certains organismes publics. Il sert à couvrir les charges publiques ou à intervenir dans le domaine économique et social. 

L’impôt sur les revenus fonciers est la contribution versée à l’Etat sur l’ensemble des bénéfices fait sur la location du patrimoine immobilier. Il faut retenir que ce type d’impôt, perçu sur les loyers ne date pas d’aujourd’hui. Son existence remonte depuis 1960. Jadis il avait pour appellation : Taxe Immobilière sur les Loyers (TIL). Afin de faciliter la compréhension, il est recommandé de diviser ce sujet en plusieurs sections en adoptant une structure question-réponse.

I. Que faut-il comprendre de l’impôt sur les revenus fonciers ?

L'impôt sur les revenus fonciers est un impôt d'État. Toute personne en possession d'un bien immobilier et jouissant d'un revenu issu de sa location est dans le devoir de le verser chaque année. Comme impôts fonciers nous pouvons retenir la taxe foncière unique (TFU), qui est payable sur les propriétés bâties et les propriétés non bâties. En deuxième position vient l’impôt sur les revenus fonciers (IRF). Ce dernier est payable sur les revenus tirés de la location du patrimoine immobilier.

II. Quel est l’objectif de la réforme de l’impôt sur les revenus fonciers en République du Bénin ?

L'objectif ici pour l'État est la simplification de la pratique de la retenue à la source sur les loyers. Il vise également à uniformiser le taux d'imposition avec ceux des pays voisins. L’uniformisation va surtout dans le sens des Etats membres de l’UEMOA qui ont un taux moyen de 12,5%.

- Sur la nécessité d’uniformiser les taux 

Par le passé, l’impôt sur les revenus fonciers (IRF) avait deux taux, à savoir :

• Un taux de 10% sur les revenus ne dépassant pas 600.000 francs CFA par an et celui de 20 % pour les revenus au-delà de 600 000 francs par an ;

• Un impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) qui se situe dans la catégorie des revenus fonciers avec également deux taux. Celui de 10% pour les loyers ne dépassant pas 3.000.000 francs CFA et 20% pour les autres revenus.

Les statistiques ont révélé que les recettes liées aux revenus fonciers de la tranche taxée au taux de 10% ne représentent que 5% des recettes totales en la matière. C’est pourquoi, et sur requête des promoteurs immobiliers, il a été procédé à l’uniformisation des taux de l’impôt sur les revenus fonciers pour avoir un taux unique de 12%.

Quel est le champ d’application des impôts sur les revenus fonciers ?

Les personnes physiques et assimilées qui perçoivent des revenus fonciers tels que définis dans le code général d’impôt sont soumises à l’impôt sur les revenus fonciers. 

Sont considérées comme personnes physiques et assimilées : l’Etat ; les communes ; les établissements publics à caractère administratif, culturel ou scientifique ; les associations ; les organisations non gouvernementales. 

Sont également soumises à l’impôt sur les revenus fonciers les personnes physiques associées de sociétés à prépondérance immobilière non soumises à l’impôt sur les sociétés. Une société à prépondérance immobilière est celle dont le chiffre d’affaires est composé à plus de 50% de revenus fonciers.

Sont également compris dans les revenus imposables à l’impôt sur les revenus fonciers lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’affaires d’une entreprise :

a. Les revenus des propriétés bâties telles que maisons, usines, ainsi que les revenus de l’outillage reposant sur les fondations faisant corps avec l’immeuble ;

b. Les revenus de toutes installations commerciales ou industrielles assimilées à des constructions, y compris les revenus des locations meublées ;

c. Les revenus des propriétés non bâties de toute nature, y compris ceux des terrains occupés ainsi que des loyers des baux à construction ;

d. Les revenus accessoires : la location, le droit d’affiche ; la concession du droit d’exploitation de carrières et autres.

Les revenus en nature correspondant à la disposition d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance, ne sont pas soumis à l’impôt sur les revenus fonciers : Articles 101 et 102 du Code Général des Impôts.

III. Qu’en est-il de la base d’imposition d’impôt sur les revenus fonciers au Bénin

La base d’imposition est le total de l’ensemble des revenus d’un contribuable utilisé par l’administration fiscale pour calculer l’impôt. Le revenu imposable sur l’impôt sur le revenu foncier est composé du montant brut des loyers. Le taux ici est de 12% en principe.

Quand le propriétaire n’occupe pas le logement, et le met gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par une obligation légale, le revenu en nature correspondant est compris dans la base d’imposition. Ce dernier est évalué conformément aux dispositions de l’article 157 du Code Général des Impôts.

IV. Sur la déclaration d’impôt sur les revenus fonciers au Bénin

La déclaration d’impôt sur les revenus est une procédure par laquelle en remplissant une fiche, le contribuable permet à l’administration fiscale de calculer l’assiette de l’impôt. Au Bénin, pour se déclarer, il suffit d’aller sur la plateforme de la direction générale de l’impôt et d’y télécharger une fiche. Cette dernière doit être remplie avec l’ajout de l’imprimé fiscal unique (IFU). 

Après cette étape, il suffit de se rendre au service d’impôt la plus proche pour effectuer la déclaration proprement dite. Mais généralement dans la pratique, il est très rare de voir un propriétaire de maison se lever pour aller faire sa déclaration d’impôt. Généralement, c'est l'administration fiscale qui prend l'initiative d'envoyer aux propriétaires les montants d'impôts dus avant même qu'ils ne se rendent pour les régler. Tout redevable de l’impôt est tenu de remettre au plus tard le 10 février de chaque année, au service des impôts compétent :

• Un état annoté des noms de ses locataires ;

• Les loyers perçus l’année précédente ainsi que les retenues qui ont été pratiquées sur ces loyers. 

Pour les revenus n’ayant pas fait l’objet d’une retenue, l’impôt est payé à l’appui de cet état. Il faut noter que le service des impôts peut également fixer directement la base imposable au regard de certains éléments. Il s’agit entre autres des contrats de bail et des informations recueillies ou collectées pendant les opérations d’enquête foncières. En cas de contestation, les requêtes sont examinées suivant une procédure prévue par le code général des impôts.

V. Qu’en est-il du paiement d’impôt sur les revenus fonciers au Bénin ?

1. Le cas des contribuables
 Le taux de l’impôt sur les revenus fonciers est fixé à 12%. Une retenue à la source de 12% sur le montant brut des loyers doit être effectuée par les locataires. Elle consiste à obliger le débiteur d’une somme imposable à opérer sur celle-ci une retenue qu’il versera lui-même au fisc. Généralement, cette retenue représente un acompte qui s’impute sur l’impôt global dont le contribuable sera redevable au titre de cette année. Parfois, la somme retenue libère définitivement le contribuable et là on parle de « prélèvement libératoire ».

Les locataires, personnes physiques sont dispensées de cette retenue à l’exception des celles qui louent par l’intermédiaire d’une entité soumise à l’impôt sur les bénéfices. La retenue est libératoire mais ne dispense pas de l’obligation déclarative annuelle. Cette retenue doit être acquittée spontanément au plus tard le 10 du mois pour la part du loyer du mois écoulé.

Du moment où le loyer est versé par anticipation, la retenue est due au plus tard le 10 du mois suivant celui du versement. Les retenues effectuées et reversées par les locataires en l’acquit des propriétaires viendront en déduction de l’impôt dû. Les propriétaires demeurent solidairement responsables du reversement des retenues effectuées par les locataires. Ils peuvent également faire l’objet des mêmes poursuites et sanctions en cas de manquement.

L’impôt sur les revenus fonciers est payé en quatre (4) acomptes comme en matière d’impôt sur les bénéfices d’affaires. Les retenues prévues ci-dessus sont imputées sur le montant des acomptes.

2. Le cas de l’Etat

En cas de locations accordées à l'État, les services du Trésor sont habilités à effectuer une retenue à la source de l'impôt sur le revenu directement sur les mandats émis pour le paiement des loyers. Le trésor adresse à la direction des impôts au plus tard le 10 de chaque mois, un relevé des retenues du mois précédant.

3. Le cas des sociétés

Les sociétés sont tenues de fournir avant le 31 janvier de chaque année au service des impôts le plus proche, un état indiquant les renseignements suivants :

1. Le total des produits encaissés par la société au cours de l’année passée, et sa ventilation :

• Le montant des loyers encaissés ;

• Le montant des autres produits encaissés par la société. 

2. Le montant des retenues pratiquées sur les loyers encaissés au cours de l’année précédente ;

3. Les prénoms, nom et domiciles des associés ;

4. Le nombre de parts de la société possédées par chaque associé.

Pour les revenus n’ayant pas fait l’objet d’une retenue, l’impôt est payé à l’appui de cet état par la société pour le compte des associés. Les associés restent tenus de souscrire la déclaration prévue à l’article 105 du Code Général des Impôts. Ils ne sont toutefois pas redevables de l’impôt sur le revenu foncier sur la part de bénéfice de la société.

Le défaut ou l’inexactitude de production des renseignements ci-dessus est passable de la sanction prévue à l’article 485 du Code Général des Impôts selon lequel :

Le défaut de production dans les délais prescrits d’une déclaration ou d’un acte comportant indication d’éléments pour l’assiette ou la liquidation d’impôt entraine l’application :

• Sur le montant des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration ou l’acte souscrit tardivement d’une pénalité de retard 20%.

• Cette pénalité d’un montant minimum de cent mille (100.000) francs CFA est également applicable au contribuable qui n’a pas fourni les documents exigés.

• La pénalité peut passer à 40% lorsque la déclaration n’est pas faite dans les trente (30) jours suivant la réception de la mise en demeure. »

La société elle-même supporte les sanctions en cas de non-déclaration ou non reversement de l’impôt dans les délais.

Rédigé par Hilaire AGBOHOUNGBO

Juriste de Droit Privé