Bien que la loi dispose que le traitement d’un dossier de demande de confirmation de droits fonciers puisse aboutir donnant lieu à la délivrance du titre foncier en cent vingt (120) jours, il faut noter que la réalité sur le terrain n’est pas toujours le cas. En effet, l’écart entre la prévision du législateur et la réalité peut se justifier par plusieurs facteurs dont les multiples exigences du processus de traitement du dossier de demande de confirmation de droits fonciers et des erreurs ou irrégularités souvent observées lors du traitement des demandes. Dans cet article nous parlerons des étapes exigeantes dans le processus de traitement des demandes de titre foncier et de quelques préalables à faire par les présumés propriétaires ou leurs représentants en la réquisition de demande de titre foncier pour éviter les erreurs et irrégularités.

I-                LES ETAPES EXIGEANTES DANS LE PROCESSUS DE DELIVRANCE DE TITRE FONCIER

A défaut d’opposition, les causes de retard dans le respect du délai sont souvent liées aux difficultés des opérations du bornage contradictoire et de validation du procès-verbal de bornage contradictoire d’une part et du long processus de traitement du dossier pour l’établissement du titre foncier d’autre part.

1-    Le bornage contradictoire

Aux termes de l’article 120 du code foncier et domanial, le bornage est effectué à terme échu du délai de soixante (60) jours assigné pour la révélation des droits de tiers. La date fixée pour cette opération doit être portée à la connaissance du public quinze (15) jours au moins à l’avance.

En effet, les opérations de bornage contradictoire sont la phase la plus cruciale de la confirmation de droits fonciers. Elles doivent être minutieusement préparées par le géomètre-expert et son équipe. En effet, force est de constater qu’au Bénin, le nombre de géomètres-experts habilités pour les opérations de bornage contradictoire est restreint (il ne s’agit pas de bornage contradictoire dans un processus de confirmation cadastrale de droits fonciers, puisque dans ce cas c’est le demandeur lui-même qui commet le géomètre-expert de son choix et le paie selon qu’ils en ont convenu). Mais ici, c’est le régisseur de la propriété foncière qui commet le géomètre-expert et lui affecte le dossier. Celui-ci ne sera payé qu’après l’achèvement du processus de validation du procès-verbal de bornage contradictoire ; et même très souvent, il sera payé après l’achèvement du processus de traitement du dossier de demande de confirmation. Ainsi, il faut que le géomètre-expert soit prêt pour financer les opérations de bornage contradictoire de son propre chef car il aura toute une équipe à payer et des impôts à liquider. Pour ajouter, le délai pour informer le public du bornage contradictoire peut dépasser quinze (15) jours car la loi a fixé un minimum de délai de quinze (15) jours pour informer le public et le géomètre-expert peut accorder un délai d’information plus large en raison de l’importance des opérations et surtout en raison de son calendrier souvent chargé à cause de surcharge de dossiers à traiter. Pour finir, il y a plusieurs raisons qui peuvent motiver le géomètre-expert à reporter pour une date ultérieure un programme de bornage contradictoire déjà annoncé (confère les articles 120 et 121 du code foncier et domanial).

2-    Le procès-verbal de bornage contradictoirement établi

A la première lecture de l’article 124 du code foncier et domanial, on aurait cru que le procès-verbal de bornage contradictoire est une simple rédaction d’un rapport de réunion à signer par le géomètre-expert et les personnes invitées aux opérations. Mais en réalité la validation du procès-verbal de bornage est une procédure à part entière qui se déroule sur plusieurs étapes.

D’abord, après les opérations de bornage sur le terrain, s’enchainent les travaux de contre-vérification et de conception de nouveau plan au besoin. C’est-à-dire que l’ingénieur géomètre-expert renvoi une seconde équipe sur le terrain pour s’assurer des informations de limites et géo-référentielles relevées par la première équipe. Au cas où les limites de l’immeuble telles que présentées par le plan joint à la réquisition ne seraient pas conformes à celles constatées sur le terrain, l’ingénieur géomètre-expert dressera un nouveau levé.

Ensuite, le procès-verbal de tous les travaux exécutés sera envoyé au service des Affaires Domaniales de la mairie du ressort géographique de l’immeuble pour une première validation (il faut noter qu’ici la loi n’a enfermé les services compétents de la mairie dans aucun délai impératif, puisqu’il leur faut consulter les bases de données à leur niveau et même procéder à des enquêtes avant de contresigner le procès-verbal).

Après la mairie, vient le tour des services de cartographie pour le traitement et l’enregistrement des coordonnées du plan topographique joint au procès-verbal et tout cela se fait sous la surveillance de l’ingénieur géomètre-expert ; et à chaque fois qu’il y a moindre erreur le dossier lui est retourné pour correction et le processus sera repris.

Enfin, après tout ce processus, le régisseur de la propriété foncière reçoit le procès-verbal du bornage ainsi que les pièces jointes pour organiser une contre-expertise sur l’immeuble. C’est une étape exigeante qui prend beaucoup de temps en raison de l’étude minutieuse de chaque paramètre du procès-verbal. Très souvent, il faudra des enquêtes et même des explications demandées par le régisseur foncier au géomètre-expert qui doit apporter toute la lumière sur le dossier et des corrections au besoin jusqu’à la dernière appréciation du régisseur. C’est après la contresignature du procès-verbal de bornage contradictoire par le régisseur de la propriété foncière que le dossier de la demande  de confirmation entre dans le couloir du traitement et va suivre plusieurs étapes encore.

3- Le processus du traitement du dossier pour l’établissement du titre foncier

Le processus d’établissement du titre foncier n’est pas moins exigeant que les autres processus. Cela fait même appel à plusieurs compétences et toutes les informations du titre foncier devront être enregistrées et mises en ligne pour que soient possibles la compulsion et la reconstitution du titre après son édiction. Seul le paramétrage en ligne peut prendre tout le temps que le législateur prévoit pour l’accomplissement de l’ensemble des formalités de création du titre foncier.

C’est pourquoi le demandeur en confirmation de droits fonciers doit faire l’effort de constituer son dossier exempt de toute erreur et irrégularité, sinon, force est de constater que les dossiers dans lesquels sont découverts des erreurs et/ou irrégularités du fait du demandeur sont souvent bloqués avec beaucoup de difficultés à se faire rattraper.

II-              LES PREALABLES IMPORTANTS DANS LA CONSTITUTION D’UN DOSSIER DE DEMANDE DE TITRE FONCIER

Pour éviter les erreurs et les irrégularités, des facteurs qui viennent en ajouter au délai long du traitement d’un dossier de demande de titre foncier, le présumé propriétaire ou son représentant doit faire les préalables suivants :

1-    Demander un résultat compulsif sur l’immeuble

La compulsion permet de vérifier si l’immeuble à couvrir de titre foncier existe dans les livres fonciers publics (Cadastre ou mairie ou IGN ou Géomètre-expert) au nom du demandeur en confirmation de droits fonciers.

2-    Demander un contrôle de situation géographique

Le contrôle de la situation géographique permet de vérifier si l’immeuble est situé dans un domaine public ou privé de l’Etat ou des collectivités territoriales. Il renseigne également si la zone de la situation géographique de l’immeuble est déclarée d’utilité publique ou si elle est située dans un titre foncier global ou particulier.

3-    Actualiser votre plan topographique et identifiez vous-même vos limitrophes

Dans une demande de confirmation de droits fonciers, il est très important d’actualiser le levé topographique de l’immeuble car les limites pourraient avoir changé de propriétaires sans que vous ne le sachiez. Par ailleurs, il faut également veiller à identifier les propriétaires limitrophes de l’immeuble et si possible les informer à l’avance du projet de demande en confirmation de droits fonciers. Le défaut d’identification de limitrophes peut retarder le traitement du dossier de demande de titre foncier.

4-    Vérifier la conformité des documents

La conformité des documents exige que les mêmes informations doivent figurer sur tous les actes présomptifs de propriété constitués dans le dossier de demande de titre foncier. Ces informations concernent : la superficie, l’adresse de l’immeuble, le numéro d’état des lieux, numéro parcelle, Lot, vendeur, acheteur etc.

5-    Vérifier l’identité à l’état civil du demandeur et sa conformité par rapport aux actes présomptifs de propriété et y joindre un certificat d’individualité au besoin.

En résumé, l’article 139 nouveau du code foncier et domanial stipule en son dernier alinéa : « Dans tous les cas, en l’absence de contestations et sous réserve du respect des dispositions de l’article 124 de la loi n°2013-01 du 14 août 2013 portant code foncier et domanial en République du Bénin, le régisseur de la propriété foncière dispose d’un délai maximum de cent vingt (120) jours à compter de l’instruction du dossier  de réquisition pour accomplir l’ensemble des formalités et créer le titre foncier sous peine des sanctions prévues à l’article 391 de la loi n°2013-01 du 14 août 2013 portant code foncier et domanial en République du Bénin ». En considérant les multiples exigences dans le processus de délivrance d’un titre foncier, l’on peut se poser la question de savoir si le législateur est en train de défi impossible à relever ou s’il est en train de faire une prévision de ce qui pourra se passer à l’avenir telle qu’il a prévu le certificat d’appartenance depuis 2013, mais qui n’est devenue une réalité embryonnaire qu’à partir de 03 octobre 2023 ? La question est très divergente. Tandis que certains estiment que la prescription d’un délai de cent vingt (120) jours pour l’accomplissement des formalités de création du titre foncier est un rêve du législateur qui ne pourra jamais devenir réalité dans un pays en voie de développement avec une faible digitalisation des données foncières comme le Bénin et que ce dernier doit se reprendre dans une relecture du code foncier et domanial, d’autres estiment que le législateur a bien fait de légiférer une telle clause qui lance un défi possible à relever si les spécialistes intervenant dans le processus de délivrance du titre foncier y mettent la volonté et l’acharnement. Dans tous les cas, comme la statue en bois de l’autre vieux ne regarde que la direction dans laquelle son propriétaire a tourné sa face, les populations béninoises crient à plein gosier s’appuyant sur la loi foncière (le code foncier et domanial) en son article 139 derniers alinéas pour obtenir leurs titres fonciers en temps raisonnable, contrairement à la réalité qu’elles vivent dans la majorité des cas.

Rédigé par Monsieur Emmanuel TOKOU,

Juriste & Consultant en droit de propriété.