Dans un contrat de bail, la principale obligation du bailleur est de mettre la chose louée à la disposition du locataire pour permettre sa jouissance et celle du locataire est de payer le prix du bail au bailleur. Ainsi, le bail à usage d’habitation se déroule très souvent dans une ambiance conviviale tant que le locataire jouisse paisiblement des lieux loués et en paie le prix (le loyer) régulièrement aux termes convenus au propriétaire (bailleur). Malheureusement, au Bénin comme dans plusieurs pays du monde entier, le bail d’habitation devient parfois un pire cauchemar et un casse-tête aux propriétaires des immeubles à cause du non-paiement du loyer. Il vrai que le défaut de paiement de loyer peut avoir plusieurs causes, mais ce qui est vrai, c’est qu’il y a des locataires qui sont stratégiquement outillés et aptes à jouir des biens immeubles à titre de location, sans en payer le prix. Bon nombre d’investisseurs immobiliers se posent alors la question de savoir comment inciter ou contraindre le locataire au paiement régulier du loyer ? Une approche de réponse à cette question pratique et d’actualité aiderait non seulement les investisseurs immobiliers (promoteurs des immeubles locatifs), mais elle serait également un atout efficace aux agents immobiliers qui se donnent pour tâches la gestion locative et le recouvrement des loyers. C’est pourquoi, dans cet article, nous voulons partager avec vous cinq (05) règles importantes à observer pour inciter et contraindre le locataire au paiement régulier du loyer.

Règle N°1 : Juger les capacités financières du locataire et sa bonne foi au départ ;

Faire le choix d’un bon locataire capable de payer le loyer est primordial. Pour sécuriser le paiement du loyer, le bailleur ou son représentant doit s’assurer du revenu mensuel du locataire. En gestion, le loyer mensuel ne doit pas dépasser un douzième du revenu mensuel brut. Par exemple, le fait de conclure un bail avec un locataire pour un loyer mensuel de trente mille (30.000) francs CFA avec pour revenu mensuel égal à soixante mille (60.000) francs CFA est déjà imprudent de la part du bailleur. Pire, les bailleurs conclussent avec les locataires sans même connaitre leurs sources de revenus, et cela est très dangereux, présentant des risques tant pour le bailleur que pour les colocataires.

Il y a également des personnes de mauvaise foi, très mal intentionnées qui choisissent de ne pas payer le loyer. En fait, des personnes de cette catégorie existent en grand nombre et parcourent les immeubles locatifs sans payer leur loyer. Expulser de la location d’un quartier, ils se dirigent vers un autre quartier. Ce qui fait leur avantage, c’est qu’ils arrivent toujours à consommer énormément de loyers impayés avant de se faire expulser.  Ils se font aider par le caractère purement civil du contrat de bail en République du Bénin ainsi que le coût de la procédure d’expulsion et de recouvrement forcé qui n’est pas négligeable.  Pour éviter de tomber dans les pièges de ces personnes mal intentionnées, le bailleur ou son représentant doit toujours s’assurer de la bonne foi du locataire avant la conclusion du bail. A cet effet, il est important pour un bailleur de connaitre précisément les raisons du déménagement du locataire et ensuite s’assurer de sa moralité auprès de son dernier bailleur.

Règle N°2 : Envoyer un message téléphonique de rappel périodiquement 

Ceci semble simple, mais très fiable. Le paramétrage d’envoi automatique de message au locataire est une astuce fiable. Voici comment cela se passe. Une ou deux fois au plus par mois, le bailleur ou son mandataire envoie un message de rappel au locataire, lui rappelant poliment son devoir de payer le loyer en lui souhaitant une bonne collaboration. Cette astuce permet dans un premier temps de lier la conviction de paiement de loyer chez le locataire et dans un second temps, elle est un rappel pour éviter la négligence ou l’oubli chez ce dernier.

Règle N°3 : Faire payer le loyer par prélèvement bancaire automatique ;

Le prélèvement bancaire automatique est un moyen de paiement qui met à l’abri de la négligence et de l’oubli. Parfois le locataire peut ne pas payer le loyer juste à cause de l’indisponibilité à payer en espèce ou par transfert ou bien qu’il aurait oublié de le faire malgré les rappels. Ainsi, lorsque la possibilité y est, il est prudent de la part du bailleur ou de son mandataire d’opter pour le prélèvement bancaire automatique. Par cette technique, la banque du locataire transfert périodiquement (très souvent mensuellement) le loyer dans le compte du bailleur et de son mandataire.

Règle N°4 : Prévoir une clause de résiliation de plein droit dans le contrat de bail.

La clause résolutoire, aussi appelée clause de résiliation de plein droit, permet au bailleur de résilier le bail de manière automatique en cas de non-respect des obligations par le locataire. En matière de bail à usage d’habitation en République du Bénin, la résiliation de plein droit ne peut être évoquée qu’à deux conditions :

·       Elle doit être prévue dans le contrat de bail ;

Autrement, le bailleur sera contraint à accorder un préavis au locataire.

·       Elle doit résulter d’un manquement de la part du locataire.

Le défaut de paiement du loyer aux termes convenus ou le paiement du loyer avec des retards systématiques et non justifiés étant un manquement du locataire à ses obligations financières au regard de la législation en vigueur au Bénin en matière de bail à usage d’habitation.

Règle N°5 : Faire une mise en demeure dès le premier impayé ;

La mise en demeure est une lettre de protestation envoyée par le bailleur ou son mandataire au locataire, l’invitant à régulariser une situation dans le respect de ses obligations sous un délai donné, après quoi la juridiction compétente pourra être saisie pour exécution forcée.

Aux termes de l’article 75 de la loi N°2022-30 du 20 décembre 2022 fixant le régime juridique du bail à usage d’habitation au Bénin, « toute mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit, concernant le manquement à ses obligations financières par le locataire débute par une mise en demeure laissant trace écrite ou une sommation de payer délivrée par un huissier de justice ».

En effet, pour ne pas perdre de temps, le bailleur ou son mandataire doit faire une mise en demeure au locataire dès le premier retard ; cela est valable en droit de bail au Bénin.

En résumé, inciter ou contraindre le locataire au paiement régulier du loyer dépend des mesures prises au départ et dans le contrat de bail. Il faut donc éviter de conclure un bail juste parce que le locataire dispose de la somme de cautionnement à porter en garantie. C’est indispensable de juger les capacités financières du présumé locataire et sa bonne foi avant d’aller au contrat avec lui. Mais parfois, le défaut de paiement de loyer peut résulter de la force majeure ou de la perte de capacité du locataire, par exemple la maladie ou la perte de l’emploi. En tout état de cause, si le locataire est de bonne foi, le simple fait de lui envoyer régulièrement un message de rappel de paiement de loyer en fin de mois suffit pour qu’il se conforme à ses obligations en l’absence de force majeure ou de perte de capacité.

Rédigé par Mr TOKOU Emmanuel

Juriste & Consultant en droit de propriété