Le bail à usage d’habitation est un bail qui concerne la location d’un immeuble destiné à l’habitation. En droit béninois, il est clairement défini, clarifié puis délimité par la loi N°2022-30 du 20 décembre 2022 fixant le régime juridique du bail à usage d’habitation. C’est dans cette disposition législative que le cautionnement sur bail a été règlementé par le législateur. En effet, le cautionnement sur bail représente la somme d’argent cautionnée par le locataire auprès du bailleur à titre de garantie à la conclusion du contrat de bail. Ainsi, le législateur énonce que cette somme doit équivaloir à trois (03) mois de loyer mensuel. Quelles sont donc les raisons motivant cette disposition et quelle en est l’utilité ? En termes clairs, il s’agit d’élucider la juridicité (l’instrument juridique qui requiert application), le contexte et la justification de la disposition de cautionnement à titre de garantie en bail à usage d’habitation. Dans cet article triparti, nous parlerons du contexte et de la justification de la constitution de cautionnement à titre de garantie après avoir abordé les instruments juridiques en matière de bail à usage d’habitation au Bénin.

1-    Instrument juridique en matière de bail à usage d’habitation en République du Bénin :

Auparavant, le bail à usage d’habitation était un sujet à vive polémique qui suscitait tension et indignation entre locataires, propriétaires et prestataires immobiliers. Véritable source de tensions depuis des années, le premier instrument juridique assorti par le régime de la rupture est la loi N°2018-12 du 02 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d’habitation domestique en République du Bénin. Cet instrument avait été jugé insuffisant très tôt en raison de son champ d’application restreint (car il prend en compte les deux principales parties au contrat de bail à savoir bailleur et locataire, sans pour autant définir clairement les droits et devoirs des prestataires et autres acteurs intervenant dans le cadre du bail domestique ainsi que les différentes clauses en matière de location-accession portant sur des immeubles servants ou destinés à servir de logement). C’est ainsi que sera votée par l’Assemblée Nationale et promulguée par le Président de la République, la loi N°2021-02 du 01 février 2021 modifiant et complétant la loi N°2018-12 du 02 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d’habitation domestique en République du Bénin. Par ailleurs, le régime de la rupture, voyant le besoin accru de réguler le cadre juridique du bail à usage domestique va prendre le taureau par les cornes en fin 2022 en promulguant la loi N°2022-30 du 20 décembre 2022 fixant le régime juridique du bail à usage d’habitation en République du Bénin qui dispose en son dernier article : « La présente loi, qui abroge les dispositions de la loi N°2018-12 du 02 juillet 2018, telle que modifiée par la loi N°2021-02 du 1ᵉʳ février 2021, ainsi que toutes dispositions antérieures contraires, sera exécutée comme Loi de l’État ».

2-    Le Contexte de la constitution de cautionnement correspondant à trois (03) mois de loyer à titre de garantie en bail à usage d’habitation au Bénin    

Il n’y a pas longtemps au Bénin, loué un appartement à Cotonou était la chose la plus compliquée en matière immobilière. En effet, le bailleur était libre de fixer le montant du cautionnement à titre de garantie comme il l’entend. C’est ainsi qu’un propriétaire pouvait exiger un cautionnement dont le montant équivaut à douze (12) ou six (06) mois de loyer, obligeant le locataire à fournir d’effort au-delà des normes. Il y avait de surcroît, l’arbitraire fixation des coûts du loyer et des pratiques d’extorsion exigeant le doublon du premier loyer au locataire. C’est pour résoudre définitivement ces problèmes que les instruments juridiques adéquats ont été pris par les autorités.

En effet, aux termes des articles 69, 70 et 71 de la loi N°2022-30 du 20 décembre 2022 fixant le régime juridique du bail à usage d’habitation en République du Bénin, « Lors de la remise des clés aux fins de l’entrée en jouissance, le locataire verse au bailleur, un cautionnement correspondant à trois (03) mois de loyer. Ce cautionnement est remboursé en fin de bail⁽⁶⁹⁾.

Le cautionnement a pour objectif de garantir les dommages éventuels occasionnés par le locataire pendant la durée du bail et portant atteinte aux lieux loués et à leur contenu. Il sert aussi à couvrir les impayés en fin de bail⁽⁷⁰⁾.

Le montant du cautionnement ne peut être révisé au cours du bail ; le bailleur ne peut réclamer de supplément de versement⁽⁷¹⁾ ».

3-    La Justification de la constitution de cautionnement correspondant à trois (03) mois de loyer à titre de garantie en bail à usage d’habitation au Bénin

Le législateur, pour protéger partiellement les investissements du bailleur sur l’immeuble loué doit exiger une garantie en somme d’argent qui puisse compenser tout au moins une partie des impayés et éventuels dommages causés par le locataire aux lieux loués ou à ses contenus.

Lorsque dans un contrat de bail à usage d’habitation, le locataire tombe en défaillance et perd la capacité de payer le loyer ou même en cas de manquement, la procédure pour l’expulser prend au moins trois (03) mois nonobstant la clause de résiliation de plein droit. Ainsi, le minimum qui puisse garantir partiellement le droit du bailleur doit correspondre au délai minimum d’expulsion du locataire en la matière. En d’autres mots, c’est la mesure d’expulsion prise par le législateur qui a déterminé la hauteur du cautionnement à titre de garantie ; en l’espèce une équivalence de trois (03) mois de loyer.

Somme toute, le cautionnement à titre de garantie en bail à usage d’habitation au Bénin a tiré ses origines des instruments juridiques prises en la matière pour réguler le cadre de l’immobilier à cause des diverses tensions et extorsions fréquemment observées surtout dans les communes de Cotonou et Abomey-Calavi. Ce cautionnement doit équivaloir à trois (03) mois de loyer avec pour utilité de garantir au bailleur tout au moins les impayés pendant la procédure d’expulsion en cas de défaillance du locataire. Le montant du cautionnement est donc déterminé en considérant le délai minimum dont dispose le bailleur pour faire expulser le locataire dans une procédure de résiliation de plein droit.

Rédigé par Mr TOKOU Emmanuel,

Juriste & Consultant en droit de Propriété.